O que você precisa saber antes de comprar um imóvel?

                A compra e venda de um imóvel, requer alguns cuidados, a fim de prevenir dor de cabeça aos futuros proprietários, que devem tomar algumas medidas para prevenir situações que possam a vir a afetar o imóvel e até mesmo impedir a concretização do seu sonho. O presente artigo delimita o assunto acerca de imóveis usados, falarei de imóveis na planta e novos em outro artigo, pois, requerem outras medidas.

Ao decidir realizar a compra de um imóvel, não basta somente escolher o imóvel, ir ao cartório com o vendedor e assinar a escritura, ou em alguns casos assinar somente um contrato particular e achar que a transação está resolvida, que a compra se deu de forma segura e que os envolvidos estão por satisfeitos. A aquisição de uma propriedade urbana vai muito além desses atos, requer uma série de medidas, como já dito, que podem preveni-lo de dissabores futuros.

              Desta forma ,esse artigo visa traçar um roteiro  que você comprador deve seguir, antes de realizar a comprar de um imóvel, de forma que corra o menor dos riscos, pois, sabemos que os negócios jurídicos envolvendo imóveis, não há segurança total e tampouco absoluta, uma vez que há diversos fatores, pela complexidade do negócio e das relações envolvidas.

             Vamos ao que interessa…

Mas quais cuidados devo tomar antes de comprar um imóvel?

               O primeiro passo é um planejamento para aquisição do imóvel, como quanto gastará com a documentação até a escritura, imposto de transmissão (ITBI) , com as despesas do imóvel  (Condomínio e IPTU), com a declaração ao Imposto de Renda, reforma ou decoração. Esse planejamento é necessário para não ser pego de surpresa, e que todos os valores que envolvem a compra do imóvel, vai muito além do preço que pagará ao vendedor, e deve estar no seu planejamento financeiro, consulte profissionais da área, afim de obter essas informações.

              Escolha uma imobiliária ou corretor de credibilidade para te auxiliar na escolha do imóvel e caso esteja comprando direto do vendedor, não deixe de consultar um advogado para te assessorar.

              Quanto à escolha do imóvel, o que preciso saber? Primeiramente você deve se atentar a localização desse imóvel, dependendo da cidade , você deve se certificar quanto a segurança do bairro, se há enchentes no local, bem como feiras, o que pode ocasionar barulhos indesejados ou impedir o trânsito local em determinados dias, o ideal é que você visite o local em dias diferentes para se certificar desse tipo de situação.

              Em relação ao imóvel , você precisa saber se as instalações elétricas e hidráulicas estão em perfeito estado, o estado de conservação, o ideal é que você marque uma vistoria com o vendedor antes de fechar o negócio, anote e aponte todos os defeitos aparentes.

              Verifique se o tamanho do imóvel irá atendê-lo a longo prazo, se a sua família aumentar, se terá filhos, netos ou precisar acomodar algum parente, esse imóvel atenderia? Qual o tempo que pretende passar nesse imóvel, avalie todas essas possibilidades. Pesquise a liquidez desse imóvel, caso em uma emergência precise vendê-lo, seria fácil, teria algo que o impeça? Escolha o melhor que puder dentro do seu orçamento, em localização, andar, vista, acesso a serviços como bancos, restaurantes, a transporte, número de vagas de garagem, acessibilidade , tudo isso influenciará no momento de vendê-lo, e o momento da compra é onde você pode definir tudo isso.

Encerrada a negociação com o vendedor, é hora de avaliar a documentação do imóvel e do vendedor, quais documentos preciso exigir do vendedor do imóvel?

DO IMÓVEL:

• O primeiro passo é solicitar uma comprovação de propriedade que é a cópia da escritura do imóvel e a matrícula atualizada fornecida pelo Registro de Imóveis;

Esse documento é importante , pois, nele consta a qualificação do vendedor e seu estado civil, o que determinará a participação do cônjuge ou não, dependendo do regime matrimonial, nesse documento pode constar registro de promessa desse imóvel para alguém, se consta penhoras, se está hipotecado, se está gravado com usufruto, se foi dado em garantia locatícia, se há cláusulas de  incomunicabilidade , impenhorabilidade e inalienabilidade , se esse imóvel se deu através de venda de ascendente para descendente com anuência dos herdeiros e se o vendedor é capaz. Todas essas são situações a serem observadas na matrícula, que se não  o forem, terão sérias consequências ao comprador.

• Certidão negativa de tributos municipais;
  • Certidão de valor venal;
  • Certidão negativa de débitos condominiais expedida pelo Síndico ou administradora com firma reconhecida;
  • Cópia da Ata de Condomínio;
  • As contas de água e luz do imóvel, com a comprovação quitação de débitos;
  • Certidão negativa de foro e laudêmio ( em alguns casos, isso não vale para qualquer imóvel), expedida pela Secretaria do Patrimônio da União;
  • Planta do imóvel e carta de habite-se;

DA PESSOA DO VENDEDOR

• Cópia autenticada do RG e CPF;
  • Se for empresário, pessoa jurídica, solicitar a cópia do contrato social da empresa, para obter a qualificação dos sócios;
    • Certidão de casamento, se o vendedor declarar-se solteiro solicite a certidão de nascimento atualizada;
    • Certidão da Fazenda Pública Federal- PGFN( quitação de tributos federais);
    • Certidão Negativa de Tributos Estaduais ;
    • Certidão Negativa de Tributos Municipais ( Certidão de Tributos Mobiliários);
    • Certidão da Justiça Estadual Cível- ações  (Falências ,concordatas e recuperações, Inventários , arrolamentos e testamentos, distribuidores cíveis em geral)
    • Certidão  da Justiça Estadual  – executivos fiscais;
    • Certidão da Justiça Estadual  Criminal ( pessoa física  e sócios);
    • Certidão negativa da Justiça do Trabalho ( pessoa física , sócios e PJ);
    • Certidão negativa da Justiça Federal – ( Civil, Criminal e executivos fiscais);
    • Certidão negativa de INSS ( pessoa jurídica);
    • Certidão negativa de FGTS( pessoa jurídica):
    • Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto( pessoa física e jurídica) do local do imóvel e do domicílio do vendedor;

          Após apresentação de toda documentação constatado não haver quaisquer ônus relativos ao imóvel e à pessoa do vendedor, é hora de analisar o contrato, você deve ficar atento às cláusulas estabelecidas. O comprador deve ler e analisar o contrato antes de sua assinatura, parece algo tão claro, mas na prática não é, há casos em que o comprador só tem acesso ao contrato no momento de sua assinatura, peça a minuta do contrato antes, para você possa analisar com calma, e se for o caso solicite a modificação necessária. A princípio fique atento às cláusulas:

• Qualificação das partes ( se está correta, confira com os documentos pessoais);
• Valor do imóvel;
• Forma de pagamento e garantias;
• No caso de financiamento, valor de entrada, prazo, e  parcelas, correções e juros;
• Multas( caso de rescisão, atraso na entrega do imóvel ou condições diferentes da combinada);
• Anexo de inventário do imóvel (que consta relação da mobília) que ficará no imóvel;
• Comissão de corretagem, quem será responsável pelo seu pagamento.

              Conclui-se que a compra de imóveis usados, requer muitos cuidados e uma análise minuciosa desde sua escolha, de toda a documentação que envolve a transação, quem pretende adquirir um imóvel deve contratar um profissional especializado  para assessorá-lo, pois, mesmo com a ajuda, a segurança jurídica não será absoluta, mas minimizará riscos de ver seu sonho frustrado, caso não seja efetuado com zelo, prudência e diligência que o negócio requer, afinal podem estar comprometido as economias de uma vida trabalho.

Bibliografia:

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário Teoria e Prática.15ª Ed. Rio de Janeiro.Forense, 2020.