É Anulável . O STJ firmou entendimento que é anulável, pois , havendo o negócio, os herdeiros necessários e o cônjuge (dependendo do regime de casamento) devem consentir a venda. Ocorrendo a venda direta entre ascendente e descendente , as partes devem demonstrar que não houve simulação ou doação, praticando o valor de mercado do bem.
Portanto negócio jurídico anulável, com prazo decadencial de 2 anos para a parte interessada reclamar.
Fonte : STJ , Informativo 667/ REsp 1.679.501-GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 10/03/2020, DJe 13/03/2020